Dades

Un any de regulació del lloguer: quin impacte ha tingut fins ara, a Reus?

El preu mitjà, a la nostra ciutat i en el període comprès entre gener i setembre, va ser de 468,76 euros

per Roger Tugas Vilardell, Barcelona, Catalunya | 21 de desembre de 2021 a les 08:00 |
Imatge d'arxiu de la cuina d'un pis de lloguer | Cedida
La llei de regulació dels lloguers va complir un any a finals de setembre i aquesta setmana s'han conegut les dades municipals d'evolució dels preus fins llavors. Moment per fer una primera anàlisi de quin impacte ha pogut tenir aquella llei i si va complir la intenció d'abaixar el cost de l'habitatge o si, per contra, ha reduït l'oferta de pisos disponibles, com pronosticaven els seus detractors. I l'aproximació a les dades, en general, assenyala que l'impacte pel que fa als preus no hauria estat massa notable, ja que aquests han baixat escassament un 2,2% als municipis afectats, però en tot cas tampoc no hi ha hagut contracció de l'oferta, ja que el nombre de contractes trimestrals firmats ha augmentat sobretot als municipis regulats.

Segons les dades, l'evolució anual a Reus ha estat del -3,4%, amb un preu mitjà de 468,76 euros (entre gener i setembre d'enguany), pels 491,63 del tercer trimestre de 2020, o pels 472,36 del quart. Pel que fa als contractes formalitzats, a la nostra ciutat, el tercer trimestre de 2020 en van ser 681, pels 719 del mateix període d'enguany. 

A l'hora d'analitzar l'impacte de determinades mesures, algunes de les principals dificultats rauen en el fet de no saber què hauria passat si aquesta no s'hagués aplicat i de no poder calibrar quin pes en l'evolució general ha tingut la mesura que s'avalua de forma diferenciada dels canvis provocats per altres elements que també han tingut lloc durant el mateix període. D'entrada, per tant, l'hipotètic fet que caiguessin els preus no s'hauria de vincular directament a un efecte concret de la llei, ja que potser haurien pogut caure igualment a causa d'altres variables a tenir en compte, com ho podria ser la pandèmia de la Covid. O fins i tot si pugessin, això no implicaria necessàriament que la llei no hagués funcionat, ja que potser, sense aquesta, encara haurien crescut més.

Cal, per tant, buscar altres estratègies per fer aquesta anàlisi. Una d'aquestes passa per comparar diversos subjectes d'estudi als quals, malgrat viure condicions generals molt similars, a un se'ls aplica una mesura i als altres, no. Seria el cas de malalts que es divideixen en un grup que pren un medicament i un altre molt similar que no ho fa. Però també ocorreria en el cas de la llei del lloguer, ja que aquesta només es va aplicar a 61 municipis, mentre que a la resta el mercat seguia desregulat. Tots ells, però, han viscut de forma similar la pandèmia i altres afectacions sociodemogràfiques nacionals. Així, el gràfic següent mostra l'evolució del preu del lloguer al grup de municipis on ha estat regulat i aquell on no.
 


Tal com es pot comprovar, el preu del lloguer va caure força als municipis regulats el trimestre posterior a aplicar-se la llei que el regulava. I els dos següents encara seguia reduint-se més a poc a poc, mentre que al grup de municipis no afectats per la normativa l'evolució era molt més plana i fins i tot el cost ja pujava el segon trimestre d'aquest any. Malgrat tot, la tendència s'ha trencat els mesos entre juliol i setembre. L'evolució dels anys anteriors (molt paral·lela entre els dos grups) ja apunta que aquest trimestre comporta el major increment de preus de tot l'any, però en aquest cas ha estat especialment notable als municipis regulats.

Per posar-hi xifres concretes, el lloguer als municipis on s'aplicava la llei va reduir de mitjana el preu dels 799 als 755,1 euros mensuals, durant els tres primers trimestres de vigència de la normativa. Un descens rellevant que els últims tres mesos s'ha revertit en part, amb la pujada del seu cost fins als 781,8 euros. En canvi, el lloguer als municipis no regulats ha crescut menys durant aquest darrer trimestre, dels 573,3 als 579,3 euros. Cal tenir en compte, en tot cas, que només s'inclou als càlculs aquelles poblacions amb més de cinc contractes de lloguer firmats cada trimestre, xifra a partir de la qual s'ofereixen dades obertes, i això exclou bona part dels pobles petits.

En termes anuals, per tant, el preu del lloguer als municipis regulats ha caigut escassament un 2,2%, uns 17,2 euros mensuals (206,4 anuals), mentre que a la resta s'ha reduït en un 1,2%, uns 7,3 euros mensuals. En tot cas, la pluralitat de realitats als municipis de cada grup és força gran, ja que cadascun té altres elements particulars que l'afecten. Ara bé, és destacable subratllar que un 88,5% de municipis regulats han vist caure el preu dels seus lloguers durant l'any d'aplicació de la llei, el doble que el 43,8% de municipis no afectats per la norma on també tenen ara preus més baixos.


Per tant, les dades assenyalen que la llei hauria pogut tenir algun impacte, però no es pot treure encara conclusions fermes perquè el diferencial és lleu. Caldria esperar més temps o posar la lupa més en detall i tenint en compte altres variables concretes locals. Ara bé, el que tampoc sembla és que la llei hagi comportant una reducció de contractes firmats, com pronosticaven alguns detractors que afirmaven que restaria incentius per posar pisos en lloguer. El següent gràfic analitza l'evolució de la ràtio de contractes subscrits trimestralment per cada 1.000 habitants a cada grup de municipis, segons afectació de la llei.
 


Després del sotrac en el mercat del lloguer del segon trimestre del 2020 i, en especial, del tercer, a causa de l'esclat de la pandèmia, hi ha hagut un cert retorn a la normalitat prèvia. Tot i això, l'evolució en els dos grups de municipis ha estat lleugerament diferent. En aquells on la llei del lloguer afecta, l'increment de contractes firmats després que aquesta entrés en vigor ha estat superior que allà on no afecta.

El grup de municipis regulats va segellar el tercer trimestre del 2021 una ràtio de 6,1 contractes per cada 1.000 habitants, per damunt dels 5,6 d'un any abans, l'últim trimestre abans d'aplicar-se la llei. En canvi, els municipis no regulats han caigut d'una ràtio de 4,4 contractes per cada 1.000 habitants a una de 4,1. La recuperació del lloguer, per tant, podria ser major allà on el seu preu està limitat, tot i que això tampoc no es pot afirmar de forma taxativa, ja que les ràtios de contractes del darrer trimestre s'assemblen força a les dels anys previs a la pandèmia. Tot i que no hagi estat positiu, però, com a mínim sembla que l'efecte no hauria estat tampoc negatiu.


En tot cas, la realitat local ha estat molt plural. A partir del setembre, el llistat de municipis afectats per la llei ha variat, però fins ara es pot comprovar l'evolució del preu del lloguer a cadascun durant el darrer any. Malgrat estar regulat, per exemple, el cost ha crescut en 51,4 euros mensuals al Vendrell, en 25,3 euros a Sant Just Desvern i en 18 euros a Sant Cugat del Vallès, per exemple. Al següent mapa es poden consultar totes les dades del preu trimestral des del 2019, així com si han estat afectats per la llei o no durant el primer any d'aquesta.
 


La dispersió i pluralitat municipal impedeix copsar una tendència territorial clara, però l'anàlisi comarcal sí que ho permet. Cal recordar, però, que només s'inclouen de dades de municipis amb més de cinc contractes trimestrals, motiu pel qual no es disposa d'informació per a la Terra Alta, per exemple. El següent mapa permet observar que l'Aran és la comarca on més hauria pujat el lloguer el darrer any (+18,4%), seguida del Moianès (+10,7%), mentre que hauria caigut especialment al Garraf (-8,8%) i el Maresme (-5,9%).
 
Participació